建一座商场需要多少钱？投资回报(盈利模式全解析)

被亲戚坑惨后的疯狂调研

去年我那八竿子打不着的远房表哥，突然提溜着两箱牛奶上门，张嘴就要拉我入股开商场，说得天花乱坠“稳赚不赔”。我脑子一热差点掏钱，结果半夜越想越慌，抱着手机查了一宿，发现自己就是个冤大头。一咬牙决定从头算账，看看建商场到底是个什么无底洞。

找地皮差点跑断腿

我先打听市中心黄金位置，好家伙，地价直接给我吓软了。中介指着地图上一块荒地说：“这疙瘩！偏僻点但便宜！”开车过去一看，周围全是工地和农田，鸟都不乐意拉屎。托人问了开发区政策，政府倒是欢迎，可光办齐土地证、规划证这些破纸，前前后后跑了大半年，红包请吃饭塞进去十几万才搞定——就这人家还嫌弃咱不懂规矩。

• 土地出让金：巴掌大一块地，郊区也得小一个亿
• 七七八八手续费：跟打发各路神仙似的，二十万勉强听个响
• 拆迁补偿：碰上钉子户？等着被扒层皮！

盖楼盖得肉疼

找了家设计院出图纸，人家开口就是“按平米收费”。我说简单点搞，设计师眼皮一翻：“你这结构要省？台风来了塌了算谁的？”硬着头皮选了中等方案，光图纸费就干进去三百多万。施工队更离谱，水泥钢筋天天涨价，包工头叼着烟说：“兄弟，现在人工贵，搬砖的一天没三百谁干？”半年下来：

• 土建主体：钢筋混凝土哗哗烧钱，每平米三千打不住
• 外墙玻璃幕墙：阳光下闪闪发光，那全是我的血汗在反光！
• 水电消防电梯：消防检查的人来一趟挑一堆毛病，返工三次才过关
• 简单装修：公共区域贴瓷砖刷白墙，抠抠搜搜也砸了两千多万

等毛坯楼杵在那儿，一算账已经扔进去快五个亿，心脏突突跳。

招商招到当孙子

空壳商场鬼都不来！舔着脸找连锁品牌，人家鼻孔朝天：“你这位置？得免租三年！”“装修补贴？先拿八百万来！”“分成？营业额抽25%！”我蹲人家办公室门口啃面包等了三小时，才换来主管一句“再议”。好不容易塞满店铺：

• 超市：签了十年长约，前三年别想收租
• 电影院：设备全是人家说了算，咱只管付电费
• 小餐饮：几十家苍蝇馆子，押金收上来都不够修厕所的！

撑门面就是烧钱

开业第一天看着乌泱泱的人，乐得鼻涕泡都快出来了。结果月底算账直接傻眼：

• 物业保安保洁：两百号人工资哗哗流出去
• 空调水电：夏天开冷气，电表转得像陀螺，一个月电费顶我一套房月供
• 维修基金：电梯隔三差五闹脾气，维修工一来就开天价单子

熬了半年，租金刚够填运营成本的窟窿，纯利润？梦里啥都有！

回本？等孙子烧纸！

现在晚上躺床上掰手指头：前期五个亿+三年免租期+每个月倒贴运营费...想靠租金回本？除非这帮租户给我白干二十年！指着卖铺位套现？隔壁老王去年买的商铺，现在打七折都没人接盘！真正能薅到羊毛的：

• 广告位：电梯口巴掌大的电子屏，一年坑品牌商几十万
• 搞活动：儿童节弄个充气城堡，靠卖门票奶茶回点血
• 停车费：一小时八块？顾客骂骂咧咧，我捏着鼻子收

今年过年又见表哥，这老小子笑嘻嘻问我：“商场赚大钱了？”我直接把账单拍他脸上。他瞅着后面一串零，脸都绿了，牛奶都没提溜就溜了。现在商场勉强撑着，我白天跑银行求贷款续命，晚上还得去商场帮亲戚看大门——为因为这倒霉表哥破产跑路了，他抵押给我的小吃铺现在归我管，一天不盯着，烤冷面大叔就偷我水电！